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前期物业管理方案

文章来源:ECP时间:2014/2/27 16:07:47发布者:ECP物业管理专题编辑关注:1069
    前期物业管理方案:为规范小区前期物业的管理工作,提高物业管理水平,完善物业管理制度,提供舒适、安静、干净又安全的小区环境,特制订本前期物业管理方案。

一、前期物业管理筹备工作

  (一)管理人员、水电工、保安人员,应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局,智能化安防监控系统等管理中应注意事项,加强培训,为以后提高、保养、维修打下基础,为业主解决后顾之忧。
  (二)建立整理楼宇的详细资料,组织整理设备档案,资料档案及业主资料,做到档案齐全,有序管理。
  (三)依据相关文件及本小区住宅特点制定「小区业主公约」,「管理处岗位职责」,以及员工的规章制度。
  (四)制定详细的设备,设施维修,房屋保养计划和检查制度,「水电设施、设备巡检计划」,「公共照明维修计划」,「监控与消防系统维护计划」等。
  (五)规范各部门的日常管理工作,做好人员调配岗位培训期限一个月。并对项目管理特点现场培训,提高实用素质。

二、物业接管后的日常管理服务工作

  (一)设接待处,白天有专职人员接待客户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉。服务做到礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。
  (二)安防工作:
  1、保安人员着装统一、整齐,待人要礼貌、热情。
  2、保安倒班制,实现24小时值班和巡视。
  3、门卫进出管理要严格,来访车辆要登记,搬迁货物需由业主开具证明。
  4、充分发挥小区24小时电视监控系统,Tv分割镜头监控系统、可视对讲系统、门禁系统,搞好社区智能化管理。
  5、做好消防工作,建立防火、防盗责任制,定期检查消防器诫
  6、建立消防安全制度,开展消防知识宣传教育活动。
  7、配有消防系统设施设备,能随时启动。
  8、小区内出入口设有明显标识,各栋、单元、户有明显标志,订有突发火灾应急方案。
  9、加强与邻近派出所联系,建立联防,共同维护楼区安全,以创造良好治安环境。
  10、车辆进出凭卡,外来车辆未经许可不得入区。
  (三)为保障小区内公共秩序和财产安全,依据「中华人民共和国治安管理公司处罚条例」,特制定本规定。
    1、各业主(住户)应将全部常住人员情况如实填写在《小区业主入住登记表》中,并留下紧急联系办法;
  2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责,管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正;屋内安全由业主或使用人自己负责;
  3、本小区实施准封闭式的保安管理办法,管理公司保安人员全天候24小时值班,业主(住户)应主动配合管理公司工作,防止各业治安事件的发生;
  4、各业主(住户)不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口,不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动;
  5、为了保障业主利益,凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区,需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意(房屋使用者需经业主签名同意)方可离开;
  6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司,并填写《物品搬迁登记表》,经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区;
  7、各业主(住户)有责任关好自家的门窗,并保障治安报警设施的完好及有效使用;
  8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和角犯法律的活动。
  (四)环境和卫生管理规定
  为了保持小区的干净整洁,为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境,特制定以下规定:
    1、本住宅区内实垃圾袋化管理,各业主(住户)倾倒垃圾时应系好垃圾袋口,投放到楼前垃圾箱内。
  2、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内,如使用不当而导致堵塞或损坏时,业主(住户)应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
  3、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰,不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
  4、住宅区内任何公共地方,均不得乱涂乱画乱贴,违者应负责粉刷、更新费用,如属儿童所为,应由家长负责。
  5、豢养宠物的业主(住户)应遵守有关规定,并妥善管理好自己的宠物,不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
  6、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者,除责令期限期清理现场、恢复原状外,还将视情况追究相关当事人的责任。
  7、保持小区的安静,不得在休息时间(12。00-14。00,19。00-8。00)制造噪音。
  8、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木,不在公共场所晾晒衣物。
  (五)环卫绿化工作:
  1、公共部位及商场门前卫生区,管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清,楼道每3天清扫1次,楼梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次,及时清除小区内主要道路积水、积雪。
  2、生活区按幢设立垃圾箱,垃圾实行袋装,定点堆放、定期清运。
  3、二次装修房屋共用部位保持清洁,对乱贴、乱画,擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
  4、商业网点管理有序,符合卫生标准,无乱设摊点、广告牌现象。
  5、做好二次供水卫生检查,定期清洗,并做好水质检报告书;公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度检查1次,及时清掏;化粪池每半年检查1次,每年要清理一次。
  6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整,按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期,适时确定不同的养护重点,制定不同的养护计划,为小区提供一个优雅的环境。
  (六)、房屋及设备、设施管理:
  1、房屋质量,设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位,协助建设单位与业主的沟通,便于做好保修工作。
  2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
  3、建立设备台帐,并设置标志,以示区别和了解。
  4、公共照明及线路,水电维修,安防监控网络,每天完成巡查养护,所有设备均按《维保计划》进行维保。
  5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次,对于存在问题,及时提出整改。
  6、做到小修,业主随叫随到,30分钟完成;中修不过夜,大修不超过二天;急修30分钟内赶到现场,及时回访。
  (七)、加强二次装修跟踪管理,业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议,每天检查一次,协调好邻里关系,引导业主按规定装修,共同护房屋质量。
  (八)、根据本小区情况,做到微笑相迎,热情周到,文明服务,竭尽努力让业主满意。
  (九)、积极开展便民服务,建立热线电话,方便业主,为业主代办中介,代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。

三、前期物业管理模式

  (一)拟采取的前期物业管理方式
  服务质量是企业生存之本,管理处必须贯彻以下标准:管理无空挡,服务有标准,投诉有反馈,办事有时限,考核不迁就,奖惩有力度,满意见真情。物业管理要上水平,就要发挥社区整体上下功夫,形成物业管理企业,业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。
  (二)管理处组织机构
  1、工程部:
  (1)负责房屋质量检查
  (2)建立设备设施维保计划
  (3)做好日常维修保养工作
  2、办公室:
  (1)负责日常事物,代收代发报纸信件
  (2)二次装修管理
  (3)检查楼宇和绿化养护、保洁
  (4)协调处理邻里关系
  3、保安部:
  (1)选好保安员搞好培训,管好保安
  (2)加强消防检查,做好防火防盗维持小区良好治安秩序
  (3)与街道建立联网治安,加强周边环境安全
  4、财务部:
  (1)管好用好财务
  (2)负责日常收管理费、代收水电费
  (3)统购日常维修器材、分发器材
  (三)管理人员的配备
  1、管理处主任1人,全面负责小区日常事务管理。
  2、楼管员1人,负责楼宇的检查服务及收费等。
  3、水电工2人,负责小区日常水电及工程维修。
  4、保洁工8人,负责小区公共卫生,全日制保洁。
  5、绿化工2人,负责小区绿化日常养护。
  6、保安10人(2出口),24小时值班。
  7、车管员1人,负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理。
  如上共计25名。

四、小区车辆管理规定

  1、自觉遵守小区交通管理规定,爱护道路,公用设施,不乱停乱放;
  2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离;
  3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门,调好防盗系统至警备状态,车内贵重物品应随身带走;
  4、机动车辆在物业区域行驶,时速不得超过5公里,严禁超车,机动车辆在物业范围内禁止鸣号;
  5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习;
  6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识,如有损坏应照价赔偿;
  7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场指定车位内停放,非机动车必须停放在专用场地内(消防车、警车、救护车除外);
  8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施;
  9、保持停车位清洁,不得将车上的杂物和垃圾丢在地上,有漏油、漏水时,车主应即行处理。

五、人员的选拔和培训管理

  (一)人员选拔
  根据本小区的特点及所需的服务要求,适应今后的管理及服务水平,所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位,逐步向社会公开招聘具有专业水平的,实践管理经验丰富的,善于协调各种人际关系的高素质人才。
  (二)培训目标及方式
  为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势,我公司将严格选聘人员,所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位,除公开向社会招聘具有专业水平的,实践管理经验丰富的,善于协调各种人际关系,高素质、高效、精干的人员外,还必须定期组织理论学习培训,管理处并同时进行必要的培训工作技能训练,务求使其能日常管理事物的工作。
  公司会采取集中与分工种培训,将内部培训与外部培训相结合,造就房屋管理,电脑与档案管理,治安管理,消防管理,水电管理,财务管理,与经营活动等专业的人才,建立高素质的管理服务队伍,有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识,使其能于理论中实践实质管理工作。
  (三)培训计划及内容
  培训计划及内容见附件2
  (四)培训考核
  为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。

六、物业管理服务承诺

  我公司将以"以人为本,科学管理,依法办事,真诚服务"为宗旨,在该小区管理中采用以往的成功经验以外,将在以下几个方面作新的尝试:我们将引进物业管理系统工程的方法技术,提高一体化管理水平,采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001:2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求,探索并逐步走上物业的管理标准化之路;始终强调把服务业主(住户)作为管理的重心。我们将在完善服务体系,提高服务层次,改进服务质量等方面采取一系列新举措,瞄准物业管理先进水平,全面接管小区后,按照《**市普通住宅物业管理服务等级标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款,在物业管理委托期二年内达到沭阳县标准化小区。
? 七、维修基金的管理与使用
  (一)按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后修理、更新、改造的维修基金。
  (二)维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划,经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
  (三)维修基金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。
  (四)业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
  物业管理服务质量
  (一)物业管理公共服务质量标准
  1、安全护卫
  (1)主出入口设有值班室,并实行24小时值班;
  (2)安全护卫人员24小时巡查;
  (3)小区24小时监控;
  (4)交通、车辆管理有序;
  A、机动车辆出入登记、按章行驶,确保道路畅路。
  B、机动车辆按序停放。
  (5)危及用户安全处,设有明显的标志并制定防范措施;
  (6)有应急处理计划、措施,遇警能及时报警,并努力防止事态近一部恶化,协助保护现场。
  (7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
  2、房屋共用部位、共用设施设备的维护
  (1)房屋
  A.房屋完好率达98%以上;B.房屋零修、急修及时率92%以上;C.房屋零修工程合格率98%以上;D.外观良好、整洁、无缺损现象;E.房屋装修符合管理规定。
  (2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作,并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
  (3)环卫设施完好无损。
  (4)道路畅通,路面平整。
  (5)消防设施完好无损,可随时启用。
  3、收费管理
  (1)服务人员尽职尽责,岗位职责上墙公布;物业管理收费实行明码标价;
  (2)用户主动参与、支持物业管理工作,自觉维护环境、秩序,共创文明小区;
  (3)建立收费管理制度,责任落实到人,每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况;
  (4)模苑遵守国家收费政策,无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为;
  (5)认真接等群众投诉,并建立群众投诉记录,有效投诉办结率98%以上,回访率100%;
  (6)业主意见反馈满意率90%以上。
  4、绿化与环境卫生
  (1)绿化符合规划要求,布局合理,绿化覆盖率不低于30%;
  (2)花草树木长势良好,无枯死,无破坏,无大面积虫害现象;
  (3)修剪及时,整齐美观;
  (4)绿化品味高,有较高观赏价值;
  (5)小区内全方位保持清洁;
  (6)房屋立面整洁,公共楼道及道路整洁,无堆放杂物现像;
  (7)水、电等设施设备整洁,水箱定期清洗,供水符合卫生标准,无二次污染及隐患;
  (8)环卫设施整洁;
  (9)无乱贴、乱挂、乱划现象;
  (10)噪音等符合环境标准。
  5、相关条件
  (1)硬件环境
  A、小区符合规划要求,无违章搭建,无擅自改变房屋用途现象;
  B、小区楼宇、建筑等各类标识明显;
  C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全;
  D、停车场分类(汽车、摩托车、自行车可分别存放);
  E、有集中监控设备;
  F、有生活服务配套设施;
  G、有教育、文体活动及商务服务设施;
  (二)物业管理公司提供的服务项目(分期逐步到位)
  1、便民服务(部分收费)
  (1)清洗空调过滤网;(2)室内清洁;(3)检修电器(室内自用部位);(4)修理家具配件;(5)安装、更换配件;(6)修理,开关、插座、电话盒等;(7)修理、更换门铃、门锁、信箱锁;(8)修理、更换灯泡、日光灯、灯罩;(9)修理、更换水龙头、水阀及各类软管;(10)修理洗手盆、下水管及抽水马桶;(11)代办缴纳电费;(12)代办缴纳电话费;(13)代办电话开户;(14)代办有线电视开户;
  2、商务服务(部分收费)
  (1)代办收订报纸杂志、邮递;(2)代订车、船、机票;(3)中英文打字、传真;(4)电话留言服务;
  3、社区娱乐、文化活动服务
  (1)棋类;(2)牌类;(3)球类;(4)健身活动;(5)书刊阅览;(6)欢庆节日;(7)义务服务活动。
  (三)物业管理企业
  1、企业须持有物业管理企业资质证书;
  2、企业建立现代企业制度,内部考核制度健全,岗位职责明确;
  3、人员培训,持证上岗;
  (1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡;
  (2)档案管理规范,资料齐全;
  (3)积极使用新技术,广泛使用计算机管理。

八、物业服务目标

  根据《**市普通住宅物业管理服务等级标准》的精神,我们保证服务达标。

九、提高物业管理服务水平新设想

  (一)实行小区主任管理制度;
  (二)推行ISO9001质量保证体系标准;
  (三)进一步开发、完善电脑物业管理软件,建立计算机网络管理系统;
  (四)建立电脑防盗、消防报警系统,争取在小区逐步取消防盗网;
  (五)导入物业管理CI系统战略,从细处入手,创大品牌效应,在小区内设置各种形象指示牌,形成独有的文化个性和文明居住特色的小区。

十、便民活动

  提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求,结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验,提供丰富的便民及特约服务项目,切实提高物业管理综合服务质量。
  便民服务及社区文化见附件4

十一、公司与业主的违约责任

  一、甲方违反合纸,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的法律责任;
  二、乙方违反合约,使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,乙方承担相应的法律责任;
  三、甲方违反合约,擅自提高收费标准或乱收费的。乙方有权要求甲方清退所收费用,退还利息并支付违反金;
  四、乙方应按合同约定,6个月交纳一次物业服务费,不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。
  第八条为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的等突发事件,甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的,经有关部门鉴定属实的,甲方不承担赔偿责任。
  第九条在本合约执行期间,如遇不可抗力,致使合约无法履行,双方按有关法律规定处理。
  第十条本合约内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效办。本合约中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
  第十一条本合约在履行中如发生争议,双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的,可向浦口区仲裁委员会申请仲裁,或向人民法院起诉。
  第十二条本合约正本连同附件,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。
  第十三条本合约自签订之日起生效。

前期物业管理方案附件1

  [附房屋装饰装修管理协议及办理装修手续流程]
  办理装修手续及管理流程图
  尊敬的住户:
  当您乔迁新居,准备精心装饰装修房屋的时候,请您参照以下程序办理装修手续。它将为您节约许多宝贵的时间,让您顺利进行装修。
  业主装修前向管理处领取资料,业主阅读资料内容,向管理处咨询。
  业主办理相关手续:
  1、装修许可证;
  2、装修施工人员出入证。
  装修施工队进场施工
  1、管理处对业主装修施工过程进行监督
  2、业主装修完工后告知管理处,竣工使用三个月后管理处负责验收
  3、验收合格,无发现影响公共设施、毗邻房等,无息退还押金不合格由业主进行整改后再验收
  业主提出装修申请:
  1、填写《室内装修申请表》;
  2、提交装修施工图或装修方案;
  3、提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张。
  管理处依据法规审核业主装修方案。
  装修特别提示:
  1、建议业主与装修公司签订装修合同时,要提出保修期及保修金事宜,以便控制装修公司的工程质量及保修服务;
  2、严格遵守小区装修时间(8:00--12:0014:00--18:00);
  3、禁止装修工人员串楼串户;
  4、装修户应配备2只灭火器,严禁使用电炉,注意防火;
  5、楼梯搬运材料时,应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门等};
  6、垃圾实行袋装,按管理处指定位置放,装修垃圾放置指定位置,生活垃圾放置垃圾房内;
  7、为了您和其他业主的利益,请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定,谢谢合作!
  房屋装饰装修管理协议
  甲方:悦豪物业管理有限公司
  乙方:
  为了确保物业和公共设施的安全,延长使用寿命,保证乙方所购物业的保值增值,甲乙双方协商一致,达成本协议:
  一、甲方建议乙方在住宅室内装修时,选择实力较强,信誉较好,具有施工资质的施工单位。
  二、乙方开始装修前,应提前七日向甲方提出申请,办理如下手续:
  (1)提供装修施工图或装修方案;
  (2)按规定交纳垃圾清运费、装修保证金;
  (3)填写二次装修申请表。
  三、乙方的装修方案经甲方审查合格,发给《装修施工许可证》后,方可进场施工,否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修。
  四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证(工本费10元/本,押金20元/本),无临时出入证不得进入本小区,装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负责人交回物业管理中心,并办理退押手续。
  为了保护辖区内各业主的居住安全,施工人员不得在大厦内留宿,否则甲方有权不予退还临时出入证押金。
  五、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区,所有的装修材料只能存放于户内,严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。建筑垃圾应于室内装袋后,当天清运至甲方指定地点。拖延一天以上的由管理处负责清运,所花费用从装修保证金中扣除。
  六、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够的保护措施,避免在装修期内有任何损毁。如楼宇内的公共设备有任何损毁(污渍、裂痕、刮伤等),有关业主须负担一切修复费用。
  七、所有装修工程只限于本户内,不得在走廊或共用区域内进行,所有工具必须存放于本户内,不得占用小区内的公共走道及公共区域,若乙方行为损害到他人利益,将负责赔偿其损失。
  八、装修施工时间规定为8:00-12:00,14:00-18:00。管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停工或没收工具等处理办法,以保证小区住户正常作息时间。
  九、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道,否则由此产生的维修、疏通费用乙方自行承担。
  十、装修施工时,应尽量减少装修引起的尘埃及噪音,避免给其他业主带来干扰及不便。应注意防火,排除火灾隐患,如引起火灾并殃及其它业主和共用设施,乙方应承担赔偿责任。乙方在装修期间应关闭单元入户门。
  十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业,不得乱串场地,违者没收出入证。
  十二、乙方在装修时,应遵守下列规定:
  外墙:为维护建筑外观的统一、和谐及美观,业主不得将窗户及外墙作任何更改,严禁改装窗户,不得拆迁或更改平台窗户,不得加设其它附属物,不准在外墙及窗户上竖立广告标志。
  阳台及门窗:
  1、严禁自行封闭阳台,加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物;
  2、贴磁砖时不得污损外墙,若出现该情况时要立即清洗干净;
  3、严禁改动入户门、门套;
  4、严禁在窗户上安装防盗网,严禁加装防盗门;
  5、靠窗部位建议装修材料采用防水材料,以避免将来因渗水引起质变。
  结构及外观:
  1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施,严禁改变房屋及配套设施的使用功能,否则,乙方应负责恢复原状;
  2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等,避免不安全的隐患;
  3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等,深度不得超过10毫米,若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的,应赔偿损失并负责修复。
  厨房及卫生间:
  1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置;
  2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体,避免不安全因素存在;
  3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井;
  4、吊顶需做成活动式的或预留检查口,便于日后检修;
  5、厨房及卫生间已有防水层,严禁凿击地面或重力碰撞给排水管,以免造成渗漏,破坏防水层的要重新补做,避免渗水;
  6、安装浴缸、马桶时,处理好接头,保证流水顺畅,防止渗水。
  管道:
  1、严禁改动厨房、卫生间的排水(排污)管道;
  2、若将排水管埋于墙体内,应留有检修口,便于管道堵塞时的检修;
  3、处理好排污口、地漏及周围防水,避免渗漏水;
  4、建议对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
  智能设施及管线:
  严禁更改智能设施管线,严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。
  空调:
  1、空调外机必须放在指定的位置,保证整体外观的统一;
  2、装修前应先确定好室内机的安放位置,以便于事先预埋好管线及插座;
  3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
  十三、装修期间,乙方不得私自在户外接驳水、电,违者按偷水、偷电论处。
  十四、甲方有权按乙方申请的装修内容及本协议进行监督管理,乙方若有违反,甲方有权责令其停工、扣留、没收装修工具或责令其限期恢复原状,造成损失时,乙方应承担相应的赔偿责任。
  十五、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品,如电焊、气割等,若确属需要,应报甲方批准。
  十六、装修竣工后乙方通知甲方,甲方将派员与乙方共同验收,经三个月观察,无渗漏或其他遗留问题,即可无息退还乙方相应的装修保证金。
  十七、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成他人财产和人身损失的,乙方应负责修复并赔偿损失。
  十八、本协议一式两份,自双方签字盖章之日起生效。
  甲方:悦豪物业管理有限公司乙方:
  二OO八年月日

前期物业管理方案附件2

  1、管理处全体员工培训
  (1)委托方、管理公司及物业情况的简介(包括人事结构和组织)
  (2)管理员工礼仪及行为规范
  (3)员工守则、行为及纪律
  (4)物业管理基础知识
  (5)物业保安措施及辅助巡逻设备
  (6)物业设施的类型及应用
  (7)管理服务的目的及重要性
  (8)防火知识、消防装置及使用
  (9)各项应急预案及实际操作培训
  (10)紧急事件处理程序:如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序。
  2、保安人员专业培训
  (1)保安人员的职责
  (2)保安工作的基本概念
  (3)物业安全防范与管理
  (4)消防安全防范与管理
  (5)车辆管理与停车管理
  (6)日常巡视及夜间防范管理规程
  (7)二次装修的监控及管理规程
  (8)治安消防等突发事件处理
  (9)步操体能训练及消防演习
  (10)事件记录规程
  3、物业管理人员专业培训
  (1)管理员的职责
  (2)物业移交单元的程序
  (3)清洁知识的介绍
  (4)物业管理法规的介绍
  (5)二次装修的监控及管理
  (6)物业范围内巡视规程
  (7)紧急事故处理程序
  4、清洁绿化工专业培训
  (1)本岗位规章制度及岗位责任制
  (2)文明礼貌用语及行为道德规范
  (3)不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范
  (4)清洁用品的使用规范及安全操作事项
  (5)不同绿化品种管理养护的标准
  (6)常见病虫害及防治
  (7)喷洒农药杀虫安全操作
  (8)常用农药的稀释配置
  5、工程人员专业培训
  (1)工程人员的职责
  (2)各施工单位监督检查规程
  (3)机电维护的措施及程序
  (4)物业设施设备运作流程
  (5)维修工具维护及保管
  (6)设施设备维修保养规程
  (7)物业设施的操作流程
  (8)突发事件处理程序等

前期物业管理方案附件3:

  1)移交接管前的准备工作
  A、提交介入管理,拟派管理处主任、部分管理员和维修人员到位,其他人员分步到岗,落实管理用房和宿舍,做好各项筹备工作。
  B、成立验收小组。技术人员进驻现场,了解设备设施,熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向;填写有关质量记录。
  Ⅰ移交接管验收遗留问题统计表;
  Ⅱ公共配套设施接管验收表;
  Ⅲ公共配套设施接管验收遗留问题统计表;
  Ⅳ机电设备接管验收遗留问题统计表。
  2)物业资料的移交接管
  A、接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
  Ⅰ产权资料;
  ⅰ项目批准文件;
  ⅱ用地批准文件;
  ⅲ建筑执照;
  ⅳ业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单。
  Ⅱ市府验收合格资料
  ⅰ市建设工程竣工验收证书;
  ⅱ市建筑消防验收合格证;
  ⅲ物业综合验收合格证书;
  ⅳ用电许可证;
  ⅴ房屋使用说明书;
  ⅵ房屋保修书。
  Ⅲ工程技术资料
  ⅰ竣工图-包括平面图、建筑、结构、水电、附属;
  ⅱ工程及隐蔽管线的全套图纸;
  ⅲ地质勘察报告;
  ⅳ工程合同及开、竣工报告;
  ⅴ图纸会审记录;
  ⅵ工程设计变更通知(包括质量事故处理记录);
  ⅶ隐蔽工程验收签证;
  ⅷ沉降观察记录;
  ⅸ竣工验收证明书;
  ⅹ水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;
  Xi砂浆、混凝土块试压报告;
  Xii供水试压报告。
  3)物业接管验收程序
  A、验收小组按核对所接收的资料,签发验收复函;
  B、业主委员会通知本公司接管验收;
  C、对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;
  D、验收小组同移交人对房屋、功能、公共设施设备等进行验收。
  4)物业公共设施接管验收项目标准
  A验收项目:小区的公共场所、设施及其水电设备等;
  Ⅰ天面;
  Ⅱ基础设施;
  Ⅲ公用天线;
  Ⅳ消防设施(消防栓、消防箱);
  Ⅴ绿化;
  Ⅵ公共路灯;
  Ⅶ公共道路;
  Ⅷ垃圾转运站;
  Ⅸ垃圾箱(池);
  Ⅹ岗亭;
  Ⅺ车库;
  Ⅻ沙井、检查井和化粪池;
  ⅩⅢ明暗沟;
  ⅩⅣ踏步;
  ⅩⅤ挡土墙、坡;
  ⅩⅥ台阶;
  ⅩⅦ信箱;
  ⅩⅧ水池、水箱;
  ⅩⅨ景观、雕塑及文化娱乐设施。
  附件4:
  (一)各项社区文化
  1、业主入住仪式(送吉祥话、送对联)
  2、不定期举行棋牌、球类比赛
  3、社区文化、法律及其他的宣传活动
  4、节日喜庆氛围的布置及部分喜庆节日的娱乐活动(不定期)
  (二)各项便民服务
  日常生活家政服务
  1、提供家庭劳务服务(上门吸尘、打蜡、搬家、搬货)
  2、钟点家庭服务
  3、电话留言服务
  4、代办电话开户
  5、代办煤气开户
  6、代办有线电视开通
  7、代叫出租车
  8、代订牛奶
  9、代请家教
  装修
  1、设计咨询
  2、采购咨询
  3、施工咨询
  4、材料咨询
  医疗服务
  1、建立住户健康档案卡
  2、住户生病时代办联系医院
  商务
  1、传真
  2、复印
  3、打字
  4、代订车、船、机票
  5、引社区宽带,铁通、中国电信等
    园艺
  1、住户提供家庭园艺咨询
  2、鲜花护养术
  维修
  1、清洗安装排风扇、洗衣机
  2、清洗安装抽油烟机
  3、清洗安装空调过滤器
  4、安装玻璃
  5、音响及家用电器
  6、安装灯具、门铃、橱柜
  7、安装热水器、洗手间洁具
  8、检修电路、家用电器
  9、修理家具配件
  10、修理防盗门
  11、疏通下水管道(主管、支管)
  12、修理或更换水表、电表、开关、插座、电话、门铃、门锁、门窗、信箱锁、灯泡、日光灯、灯罩、水阀、水龙头、软管
  特约服务
  可根据业主需求增设其它特约服务项目
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